Trong một bài viết khác trước đây tôi đã giới thiệu condotel theo cách làm của thế giới (1). Để có sự nhìn nhận đúng đắn về mô hình, đáp ứng yêu cầu ‘cần và đủ’ trong triển khai, bài này sẽ đi sâu vào bối cảnh vận động, bàn thêm các khía cạnh có tính lý giải liên quan đến thực trạng vấp váp tại Việt Nam.
Về hình thái, condotel là phức hợp căn hộ cao cấp (cao hơn condominium) theo chuẩn khách sạn phục vụ du lich. Cho dù condotel có cái đuôi ‘tel’ thì đó vẫn là các ‘căn nhà’ được sở hữu riêng. Điều khác biệt là sự ràng buộc về mục đích ‘để sinh lợi và nghỉ dưỡng’ chứ không phải để giải quyết nhu cầu chỗ ở.
Do đây là mô hình du nhập, một biến thể gia cư đặc thù, việc triển khai sẽ cần đúng bài đúng cách. Theo đó, các ‘developer’ sẽ cần thêm tâm tầm khai thác lưu trú du lịch ngay lúc khởi xướng, chứ không chỉ có ‘máu’ kinh doanh bất động sản đơn thuần. Người mua căn hộ cũng vậy, sẽ cần là người có điều kiện kinh tế dư dã, đã no đủ nơi ăn chốn ở, nay muốn có thêm cơ hội sinh lợi, để nghỉ ngơi. Một sự nhìn nhận thấu suốt như vậy là điều kiện cần để condotel có chỗ dựa hình thành và phát triển.
Thế nhưng, yêu cầu có tính định hướng trong quá trình khởi lập như vậy tại Việt Nam thường không rõ ràng, lại đã bị các cơn sốt nóng bất động sản dắt đi. Condotel rộ lên khoảng từ 2014 đến 2019, trùng với giai đoạn thị trường bất động sản hồi phục mạnh. Cùng với các điều kiện vay vốn thoải mái, cam kết khó cưỡng, hứa hẹn hấp dẫn là các chiêu tiếp thị có cánh, từ đó không ít dự án đã ‘phái sinh’ như các chợ đầu cơ. Chủ trương ‘lướt sóng’ của lớp người mua có mục đích ‘mì ăn liền’ và sự kém thành thạo đường đi nước bước nói chung của các bên, đã làm cho cỗ xe condotel rung lắc, môi trường hoạt động sớm bị điểm trừ. Tình trạng vỡ trân, chết lâm sàng vừa qua (và đang còn âm ỉ) có nguyên nhân trực tiếp từ đó.
Các tranh cãi về hướng đi, về khả năng phát triển lành mạnh condotel như thế nào tới nay vẫn chưa ngã ngũ. Do hành lang pháp lý thiếu đồng bộ, định hướng mục đích và chủ trương đầu tư chưa được xác lập nghiêm túc, quá trình tạo dựng condotel có thể sẽ còn bị thử thách. Tình trạng nghĩ ngắn và thu hoạch sớm, nếu có, sẽ làm cho condotel khó hiện thực chính danh và việc khai thác sẽ còn bất định.
Thật ra, yếu tố hấp dẫn của condotel là tính đồng bộ, có sự quản lý khai thác tập trung chuyên nghiệp gắn với uy tín thương hiệu của đơn vị vận hành. Thế nhưng, bên cạnh các dự án tiền hậu nghiêm túc, có nơi lại cho phép người mua tự khai thác, tự thuê người khai thác, và dùng để ở. Điều này dễ tạo tình trạng ‘xôi đậu’ kéo lùi phẩm cấp, làm cho ý nghĩa bay bổng của tập hợp các ‘căn nhà thứ hai’ theo định dạng condotel mất đi đặc điểm phân biệt với condominium, apartment, serviced apartment…
Ngoài các tiện ích, tiện nghi cao cấp được bàn giao hoàn chỉnh, condotel còn được quản lý điều hành chuyên nghiệp với chuẩn mực khách sạn nhiều sao. Do vậy, các thông tin về đơn vị khai thác (thường là các tên tuổi lớn) phải được xác lập từ đầu và cần xem đây là một cam kết với nhà đầu tư khi họ rót tiền mua căn hộ. Đơn giản vì giá mua căn hộ đã được cộng thêm giá trị vô hình kia (goodwill value) nên yêu cầu tiền hậu nghiêm túc sẽ cần được đặt ra. Ngược lại người mua cũng nên biết, condotel cần chuẩn cao nên chi phí quản lý sẽ cao, điều này giúp giải thích tại sao đó không là nơi thích hợp cho thường trú.
Việc nghiệm thu và bàn giao là hai vấn đề cần lưu ý khác liên quan đến thủ tục hoàn công và khai thác. Trường hợp một dự án có 3 toà nhà thì chỉ khi nào xong cả ba mới mong có condotel. Nếu chỉ xong một phần rồi bàn giao thì người mua nên cẩn thận, vì đó mới chỉ là ‘condo’ chứ chưa có ‘tel’. Đồng thời, việc kinh doanh hotel cần được tiến hành ngay sau khi các căn hộ được bàn giao cho người mua. Ý này quan trọng, do nó liên quan đến việc quản lý căn hộ và hiệu suất khai thác. Bởi không loại trừ sẽ có trường hợp bàn giao theo từng toà, hay thậm chí từng tầng. Điều này là không thể chấp nhận, có thể đẩy người mua vào thế bị động, không biết nhận để làm gì…
Hợp đồng là vấn đề khác. Đây là văn tự rất khó nuốt và một khi đặt bút ký sẽ ‘bút sa gà chết’. Hãy thận trọng, bởi sẽ dễ có các điều khoản không thoả đáng, kém bình đẳng, phức tạp và khó hiểu. Người có chữ đọc đôi khi cũng tối trời chứ đừng nói tay ngang. Condotel lại không chỉ có căn hộ ‘sờ được’ mà còn ẩn ‘cái hồn’ khách sạn. Nếu người mua quá chú trọng căn hộ mà bỏ sót các nội dung liên quan đến khai thác thì rất dễ gánh chịu điều không mong muốn. Ví dụ, việc chậm bàn giao căn hộ thì có đặt ra và có chế tài, nhưng việc chậm đưa vào khai thác nếu không đề cập thì khả năng bất lợi người mua sẽ chịu. Hoặc, nghĩa vụ của bên mua là phải ký với bên bán hợp đồng khai thác có nội dung “vô điều kiện và không huỷ ngang”, nhưng nếu việc khai thác bế tắc, thua lỗ kéo dài thì chủ căn hộ có bị bó tay? Sự thiếu vắng cơ chế bảo vệ quyền lợi của cộng đồng các chủ căn hộ, việc định đoạt tỷ lệ ăn chia, v.v… người mua cũng bị đặt vào thế lép vế. Rủi ro tiềm ẩn, xung đột, tranh chấp, là điều khó tránh (2).
Hiện nay, tại Việt Nam việc sở hữu căn hộ condotel do bị trộn chung với hoạt động kinh doanh nên thời hạn sở hữu lệ thuộc thời hạn (thuê) đất kinh doanh 50 năm. Đã vậy, giả định đất đó đã có từ 10 năm trước và việc xây dựng mất 5 năm nữa thì thời hạn sở hữu căn hộ chỉ còn 35 năm. Không ai mua căn hộ cao cấp đắt tiền mà thời hạn sở hữu lại bị đóng nắp như vậy cả. Thực tế này đã làm cho căn hộ condotel kém hấp dẫn và đây có lẽ là chỗ cần được xem lại: Việc cho xây bán và cấp quyền sở hữu căn hộ trên đất thuê (đất có thời hạn) liệu có hợp lý? Vì không thể bán cái mình đang mượn tạm. Do đó, một khi đã cho phép xây bán căn hộ và cấp quyền sở hữu thì pháp lý phải lâu dài. Nói một cách đơn giản condotel cần được xây trên đất ở. Nếu nó được xây trên đất thuê, đất ven biển, thì các mối quan hệ sẽ theo pháp lý hơp đồng, hoặc có thể lập công ty với pháp nhân sở hữu và khai thác theo cơ chế góp vốn.
Condotel là hàng nhập nhưng nếu không đồng bộ sẽ dễ bị trục trặc, bị lỗi, gây bất lợi không đáng có cho hoạt động đầu tư và yêu cầu phát triển bắt kịp (1). Do không tách bạch quan hệ sở hữu với hoạt động kinh doanh, có chăng condotel đã bị ngộ nhận, bị o ép vào thế khó. Cụ thể, việc xây dựng và bán mua căn hộ (là quá trình tạo lập các đơn vị gia cư và xác lập pháp lý sở hữu) đã bị đánh đồng với hoạt động kinh doanh, vốn là hoạt động giao kết sau khi căn hộ đã có sở hữu riêng. Gọi condotel là ‘căn hộ khách sạn’ nhưng nó rất khác với các khách sạn thông thường. Khác ở chỗ, các đơn vị lưu trú (units) ở đó là các tài sản riêng lẻ được sở hữu bởi nhiều người (được nhà phát triển xây bán căn hộ cho nhiều chủ thể khác nhau), chứ không như khách sạn thông thường có sở hữu đơn nhất là thể nhân hay pháp nhân. Mặt khác, cũng không nên xem căn hộ condotel như các gian hàng trong siêu thị hay shopping center…
Cần minh thị các chủ sở hữu căn hộ là chủ nhà chứ không phải chủ thể kinh doanh. Chủ thể kinh doanh là developer hoặc người của họ. Họ xin phép kinh doanh, quản lý điều hành, chịu trách nhiệm lời lỗ chứ không phải ‘tôi’. Điều gì ràng buộc ‘các tôi’ ở đây là một quan hệ ‘thứ cấp’ qua hợp đồng khai thác, có thời hạn mỗi mười năm. Mặt khác, cho dù mục đích ban đầu hình thành condotel có quy ước để khai thác khách sạn, cần lưu ý cái ‘cốt’ của nó luôn là condo (condominium chung cư). Bởi, có thể do nhiều nguyên nhân, đến một lúc việc khai thác hotel không hiệu quả, lỗ lã kéo dài, phải đóng cửa, thì cái đuôi ‘tel’ có thể không còn, nhưng ‘condo’ sẽ vẫn tồn tại ‘lâu dài’, và căn hộ phải được trả về cho chủ. Đây là lý giải không thể loại trừ và để củng cố yêu cầu bình đẳng về sở hữu lâu dài cho căn hộ condotel.
Condotel là mô hình “huy động vốn nhà giàu” nhanh gọn và hiệu quả, để có các tổ hợp khách sạn quy mô hiện đại, đáp ứng nhu cầu đa dạng, phục vụ ngành công nghiệp không khói rất tiềm năng của nền kinh tế nước nhà. Mô hình ‘cũ người mới ta’ này tuy vậy chỉ phát triển thành công khi nó được thực hiện bài bản và đồng bộ.
Huy Nam,
(1) Xem “Giải cứu Condotel giữa mùa bão corona” (VietNamNet) https://vietnamnet.vn/vn/tuanvietnam/tieudiem/giai-cuu-condotel-giua-mua-bao-corona-619123.html (2) Xem “Bên yếu thế trong giao dịch hợp đồng” (Thời báo KTSG) https://www.thesaigontimes.vn/292770/ben-yeu-the-trong-giao-dich-hop-dong-.html
