Không rõ từ lúc nào, cụm từ ‘nhà cho người thu nhập thấp’ đã trở thành phổ biến. Đây như một lời hiệu triệu, một chủ trương hay. Nhưng thực tế cách làm thì lại dọ dẫm, lúng túng… Và vì được ‘cưng’ nên đứa con diện chình sách này cũng đã làm khổ cho cả thị trường bất động sản.
Để cụ thể hoá chủ trương, từ năm 2003 các dự án nhà đất tại TPHCM đã bị ‘chỉ thị’ phải dành 10% đất thành phẩm (đất ở) và 20% diện tích căn hộ để bán cho Thành phố. Gọi là bán nhưng chỉ được nhận tiền vốn ‘hợp lệ’. Chưa nói sự khó xử về bố trí chi tiết khi triển khai dự án, đây như sắc thuế trực thu từ trời rơi xuống mà doanh nghiệp phải bấm bụng chịu dù ấm ức. Sau nhiều phản ánh, cuối cùng thì ‘lệnh’ này cũng đã được nhìn nhận là sai và bị bãi bỏ. (Tiếp theo việc bỏ cái ‘cấm cỡi lắm xe’) động tác sửa sai này là rất đáng mừng, vì người dân và doanh nghiệp sẽ có được cái quyền theo luật.
Thế nhưng việc bãi bỏ ‘chỉ thị’ vẫn không giúp vấn đề sáng hơn, do mục tiêu được gói trong cụm từ nhà cho người thu nhập thấp có chữ thì rõ mà nghĩa chưa rõ. Chưa rõ đây có phải là nỗ lực tạo ra (đi xây) loại nhà tiền nào của nấy không? Hay đây là chủ trương giúp người thu nhập thấp có điều kiện mua nhà? Là ai là người thu nhập thấp? Là lo cho tái định cư, công nhân viên, người nghèo hay các cặp sắp ra riêng? Là cần tiền, cần nhà, hay chỗ ở? Mục tiêu lẩn khuất nên cách làm chưa thuyết phục, nên hễ cứ cái gì làm được thì làm.. Thực tế triển khai trong điều kiện như vậy làm hẫng khả năng tiên liệu, hụt tầm kiểm soát. Thế nên tại nhiều diễn đàn, giải pháp nêu thì ít mà chất vấn lại nhiều, quanh quẩn cái lo lực bất tòng tâm, cái liệu ngân hàng lấy ngắn nuôi dài có rủi ro, cái băn khoăn xây ‘ốc cao cho thu nhập thấp’ có sẽ là ổ dơi ổ chuột?…
Đã vậy, thông điệp nhạy cảm từ ngọn cờ nhà cho người thu nhập thấp không ít lúc đã ‘tấn công’ thị trường bất động sản, đã đặt vấn đề về ‘chỗ đứng’ của thị trường này… Nào là thị trường phục vụ cho ai, người có ‘nhu cầu thực’ không mua được nhà; nào thị trường phát triển không đúng theo mức sống, GDP đầu người 500 USD mà giá nhà tỉ tỉ à (?)… Truy đến vậy thì chẳng riêng địa ốc, mà cả ô-tô, điện tử, v.v. cũng khó còn đất sống! Ta nói chuyện thị trường mà sao nghe như cấp phát! Sao cứ đánh đồng nhu cầu với tiêu chuẩn? Sao binh ‘nhu cầu thực’ mà bỏ ‘khả năng thanh toán’?. Chưa hết, thị trường cũng từng bị “rét” với các ‘răn đe uốn nắn’ (bị hăm bị hù) rằng sẽ có quy định này, áp thuế nọ, đòi giấy tờ kia… Chỉ riêng việc ‘tăng cường quản lý’ kiểu không ai chịu ai suýt nữa thì nhà đất đã một cổ ba tròng ‘hồng hồng, đỏ đỏ, xanh xanh’.
Trở lại vấn đề mục tiêu của chủ trương nhà cho người thu nhập thấp. Do cách hiểu thiên về ‘cái nhà’, việc triển khai có vẻ đã theo hướng ‘đi xây nhà’. Tuy nhiên, nhiều người e rằng đây không là cách làm căn cơ mà có thể là nguy cơ. Tại sao? Những khối nhà ‘điển hình’ này nếu không là tiền nào của nấy về chất lượng thì cũng dễ bị chết (mất giá trị) với cái tên thu nhập thấp. Cái vòng kim cô thấp và kém ở đây dễ tạo mặc cảm bị phân biệt, dễ là cái ‘sẹo’ về sau. Liệu điều này đã được tiên lượng và ta có vô tình đẩy cái khó xử về tương lai? Nhưng chẳng đợi đến tương lai… Nhiệt tình ‘đi xây nhà’ không khéo lại làm hỏng chính sách ngay trong thực tế dành ưu đãi cho người đi xây: Là nhà thu nhập thấp nhưng lời không thấp ấy mà!… Nhiều trường hợp được VTV ‘cận cảnh’ ở Hà Nội gần đây (2005) có lẽ chỉ mới là các ví dụ nóng mà ở TPHCM không phải đã khó thấy. Như vậy việc chăm lo có đúng người đúng diện, hay họ lại sẽ lãnh hậu quả?
Tuy khó phân định thế nào và ai là người thu nhập thấp, mục đích tốt đẹp của chính sách có lẽ không ngoài việc giúp người dân có điều kiện về ‘chỗ ở’. Việc ‘có chỗ ở’ có thể giống mà cũng có thể khác với việc ‘mua cái nhà’. Khác ở chỗ, chỗ ở có thể là để giải quyết cái ngặt, cho thuê hay cấp tạm cư, dự phòng thiên tai địch hoạ… Loại này chính quyền sẽ trực tiếp đứng ra lo bằng các khu nhà của mình. Còn việc ‘mua nhà’ nên để người mua kẻ bán quyết định sẽ hay hơn. Ở đây toát lên hai ý lớn: Một là nhiệm vụ của nhà nước đối với xã hội; và Hai là yêu cầu về vai trò xúc tác của nhà nước để tạo ra và nuôi dưỡng một hạ tầng tài chánh địa ốc. Ý thứ nhất để giải quyết chỗ ở, ý thứ hai để giải quyết cái nhà. Thị trường sẽ biết cách tạo ra phân khúc cần thiết, và sự vận động tự nhiên của phân khúc này sẽ hoá giải nhược điểm ‘tập trung thu nhập thấp’. Đỉnh cao của cách làm sẽ là một bối cảnh tài chánh có tính tiện ích, đặt nền tảng phục vụ các đối tượng ‘thu nhập thấp’ (thu nhập cố định) nhưng có thể không dành riêng cho ai; tuy vậy, người có điều kiện khá thường ít cần hơn… Tương tự như phương tiện xe buýt vậy, ai cũng đi được nhưng nhà giàu có thể ít đi.
Tới đây, câu hỏi có thể sẽ là tiền đâu? Việc này đòi hỏi nhiều nỗ lực đồng bộ của nhà nước. Kinh nghiệm tạo dựng một hạ tầng tài chánh địa ốc liên tục và dài hạn không còn lạ gì tại nhiều nước và ta có thể mô phỏng áp dụng. Nguyên lý chung là dùng uy tín nhà nước, theo cách trực tiếp hay bảo trợ, để thu hút tối đa các nguồn; tổ chức một hệ thống vận hành theo chức năng nhưng liên thông, trong đó có các định chế trung gian. Ví dụ, hệ thống ngân hàng chuyên ngành (home loan bank system – HLBS) để tạo nguồn ổn định, kế đó là các tổ chức tài chánh đặc dụng (như S&L, REIT, REMIC) để phục vụ trực tiếp. Đây chính là hạ tầng chứng khoán nuôi thị trường địa ốc, mà gần đây ở ta có cách gọi thời thượng (hơi cường điệu) là ‘chứng khoán hoá’. Bối cảnh hoạt động tuy là theo thị trường nhưng không thể thiếu yếu tố tác nhân nhà nước. Đáng lưu ý, sở dĩ hạ tầng này vận hành tốt ở xứ người là nhờ các nhà nước họ chú trọng kinh tế vĩ mô chứ không ôm đồm ‘vi mô’ như ở ta. Về phía người dân, nhờ có sự nhẹ gánh thanh toán và lãi thấp (có thể trên 30 năm với lãi suất xấp xỉ tiết kiệm) ai cũng có điều kiện mua nhà, miễn là chịu cày. Họ cũng sẽ cân nhắc thuê hay mua, chọn nhà đẹp giá thấp hay nhà hẹp giá cao. Chính đây là ẩn số thú vị của vấn đề. Ví dụ, một biệt thự ở Thảo Nguyên Sài Gòn (cty NamLong) thuộc loại sang trọng giá lại thấp hơn một căn phố trong hẽm tại các quận cũ. Việc chọn Quận 9 hay Quận ‘10’ vậy là thử thách…
Cũng là vai trò xúc tác, nếu Thành Phố thực hiện tốt việc quản lý đô thị theo chức năng, lo đường sá, tiện ích đi lại; các mặt an sinh, trường học, bệnh viện, chợ búa; không nặng nề hộ khẩu.; chú trọng nối kết hạ tầng với các vùng giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… (kể cả métro cũng rủ nhau kết nối chứ không ôm một mình) thì chẳng cần ‘bao cấp’ 80.000 căn hộ ‘thu nhập thấp’ (chỉ tiêu đến 2010) cũng sẽ có đủ chỗ ở giá thấp theo yêu cầu. Bên cạnh việc nhường cái lo này cho thị trường, cũng nên chấm dứt việc ‘đền nhà’ cho tái định cư, cần sòng phẳng nếu không lại sẽ ‘bắt cóc bỏ đĩa’. Cũng chẳng nên gọi là ‘nhà…thu nhập thấp’. Tại sao? Hãy nhìn khách hàng một khu ‘cao ốc thu nhập thấp’ gần đây sẽ rõ. Đa số họ là các ‘cặp’ có thu nhập tháng gộp lại tròm trèm 700~1.000 USD hay hơn. Vậy thì đâu có thấp… Vấn đề giá có khi lại chỉ là diện tích và tiện ích. Vã lại, nếu vài ba trăm triệu đồng chỉ mua được căn hộ nhỏ tại các quận xa, thì cũng chừng đó tiền người ta có quyền hưởng ‘sân vườn’ tại các vùng tiếp giáp Sài Gòn. Nhưng tâm lý ngại ở tỉnh, sợ bị cắt hộ khẩu… còn quá nặng. Do vậy, chỉ cần ‘vùng trọng điểm’ mà kết nối được ‘một nhà’ thì giấc mơ biệt thự sẽ chẳng xa tầm người ‘thu nhập thấp’. Tiếc rằng, nếu cả châu Âu người ta đã mở toang biên giới thì vùng đất cách nhau chỉ vài chục cây số quanh ta lại còn ‘đèn nhà ai nấy sáng’!…
Sài Gòn cũng cần nghĩ đến việc để dành đất. Việc để dành đất kết hợp với quyết tâm xây cái đáng xây, chứ đừng nay hướng sang Đông mai kéo về Tây, là vấn đề cần đăt lên bàn sớm trước khi quá muộn. Chiến lược này tương tự việc để dành dầu lửa dưới lòng đất của các nước lớn vậy.
Huy Nam, CV kinh tế và chứng khoán TPHCM
12-2005
(TBKTSG số kỷ niệm 15 năm 29-12-2005)
