Gần đây, do những thông tin ‘treo’ chưa rõ ràng về thuế thu nhập, giao dịch nhà đất bị chựng lại. Một nhận định được nhắc tới nhiều cho rằng khi thị trường nhà đất nguội đi thì người có tiền sẽ đổ về thị trường chứng khóan, nhu cầu đầu tư trên thị trường này nhờ đó tăng lên, giao dịch chứng khóan sẽ sôi động… Thật ra, điều này chưa hẳn đúng. Tại sao?
Về cơ bản, nhà đất và chứng khóan không phải là các thị trường thay thế. Ngược lại, chúng có một số thuộc tính bổ sung. Bằng chứng dễ thấy nhất là khi kinh tế phát triển tốt thì giá cả nhà đất tăng lên, đồng thời giá chứng khóan cũng tăng theo chiều hướng lạc quan. Kiểm chứng ngược lại lôgic bổ sung này ta thấy, khi nhu cầu nhà đất giảm xuống, là dấu hiệu thu hẹp sản xuất kinh doanh và kinh tế co cụm, thì giá cổ phiếu sẽ rớt theo và thị trường chứng khóan khó tránh ảm đạm. Phân tích cơ bản ghi nhận nhu cầu về trụ sở, nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh, và nhất là nhu cầu cải thiện nhà ở, bám sát theo đà tăng kinh tế. Cũng vậy, kinh tế tăng trưởng có nghĩa là doanh nghiệp ăn nên làm ra, do vậy giá chứng khóan sẽ tăng. Còn nếu xét riêng về thị trường nhà đất, một khi thị trường này nguội lạnh thì các chứng khóan có gốc nhà đất đương nhiên không còn hấp lực, điều này làm cho các nhà đầu tư chứng khóan ‘biếng ăn’, tâm lý lây lan xuất hiện…
Tại Việt Nam, vì nhiều lý do, có thể tình hình không diễn biến đúng như phân tích trên đây. Do ‘trục trặc kỹ thuật’ từ những vấn đề có tính nền tảng, thị trường nhà đất đã trở nên lắng dịu. Một số ít người có chuyển qua ‘chơi’ trên thị trường chứng khóan. Tuy nhiên, cần biết đợt tăng giá chứng khóan (niêm yết) vào cuối năm 2003, và kéo dài sau đó, không có một mối liên hệ nhân quả rõ ràng nào về sự chuyển dịch đầu tư từ nhà đất qua chứng khóan. Theo nghiên cứu cơ bản, đây chỉ là sự điều chỉnh nội tại, một sự hồi phục ‘danh dự’ cho các cổ phiếu niêm yết đã qua cơn thử thách kéo dài hơn ba năm mà vẫn ‘khỏe mạnh’. Điều này xảy ra vì người ta tin rằng các chỉ số đánh giá công ty là rất lạc quan, các phép tính so sánh về tương quan cơ hội đầu tư cũng cho thấy khả năng VNIndex vượt ngưỡng 300 rất dễ xảy ra. Bên cạnh đó, không như các đợt tăng giá trong quá khứ (vốn có lượng giao dịch quá mỏng), đợt tăng giá lần này có lượng (volume) ‘dày’ hơn, thanh khỏan tốt hơn, thị trường vững hơn.
Thị trường chứng khóan ấm lên có khả năng thu hút những khỏan tiền ‘trùm mền’ vào lãnh vực này. Nhưng nếu bối cảnh pháp lý về chứng khóan (sân chơi minh bạch, đồng bộ và bình đẳng chung cho nền kinh tế) chậm được xác lập, nếu năm nay không có thêm khỏang 10 công ty niêm yết để làm phong phú các danh mục đầu tư, thì độ vững của thị trường có thể lại bị thử thách. Về phía người đầu tư, vẫn là những lời khuyên cũ, đối với người không chịu nỗi cảm giác mạnh, hay những ‘tân binh’ chưa từng nếm trải, thì thị trường phát hành mới, cổ phiếu công ty mới hay được cổ phần hóa, sẽ là đất luyện võ phù hợp. Tuy vậy, cũng cần dè chừng các cái ‘bẫy’ đấu giá, vì thực tế đã có nhiều trường hợp phải bỏ cọc và bỏ cuộc!
Về nhà đất, trái ngược với cảm giác nguội lạnh, cơ hội ở thị trường này có thể nói là vẫn còn rất tốt. Nhất là vì điều kiện kinh tế nước nhà đang phát triển mạnh mà tiêu chuẩn và điều kiện về chỗ ở, sinh họat, làm việc, của người mình còn khá thấp. Ta lưu ý, hàng hóa trong thị trường nhà đất không phải chỉ là chỗ đặt lưng, tránh mưa hay che nắng, mà là các tiện nghi đa dạng để đáp ứng yêu cầu cải thiện liên tục cho một cuộc sống và làm việc tốt hơn. Đây lại là lọai thị trường ‘sờ’ được và có nhu cầu không ngừng nâng cao. Nhìn giá cả, nếu ta lấy vài trường hợp 45 hay 48 cây vàng một mét vuông rồi khái quát cho tòan cảnh thì không thể có nhận định trung thực được. Làm quyết định mà dựa trên cơ sở không có tính đại diện như vậy khác nào ta đậy nắp cơ hội! Các mức giá ‘trên trời’ (thường được nêu) như vậy có khi chỉ là các khỏanh mặt tiền ‘siêu mỏng’ tại các Phố Hàng Gai hay Hàng Đào ở Hà Nội. Tình hình nhà đất Hà Nội nếu có căng hơn Tokyo là điều dễ hiểu. Qũy nhà ở Hà Nội ít hơn Tokyo cả trăm lần. Đã vậy ‘nhà’ hàng hóa (không phải sàn) còn ít hơn nữa. Đất nội đô Hà Nội khá khiêm tốn, chỉ khỏang 80 cây số vuông (8x10km), 4 lần ít hơn TP Hồ Chí Minh, (ở Tokyo khỏang 1000 cây số vuông). Nhà đất tại những ‘trái tim rực lửa’ đó mà đụng vào thì chỉ có phỏng tay. Ngay như ở TP Hồ Chí Minh mà sờ vào ‘Hai Bà Trưng’ hay ‘Hồ Tùng Mậu’ thì cũng đã mệt. Ai muốn có một chỗ ở tốt hơn, muốn đầu tư thủ đắc, tìm hiệu quả từ các chương trình phát triển đô thị, hoặc những người không thích rủi ro, thì hãy quên những nơi đắt đỏ cục bộ kia đi. Chỗ nên đến là những nơi đang còn các ẩn số phát triển, các cụm phố vệ tinh… Ví dụ, đất khu quy họach tại Quận 9, Thủ Đức, hay Quận 12 (cách trung tâm TPHCM độ 10km), nay giá khỏang 3 triệu đồng một mét vuông có thể nói là dễ chịu. Ở Thuận An hay Dĩ An (Bình Dương/dưới 20km) giá chỉ khỏang trên 1 triệu, được xem là còn rộng chỗ để ‘cải thiện’. Bình Dương lại không phân biệt dân nhập cư, sổ đỏ dễ dàng! Để thêm thông tin so sánh, nên biết đất cách Tokyo độ 30km hiện nay có giá khỏang trên dưới 1.000 đôla Mỹ một mét vuông (khỏang 100.000JPY đến 120.000JPY); còn nếu ta hỏi giá đất tại các ‘busy street’ (phố tấp nập} ở Tokyo thi dễ nhận được cú trợn mắt vặn lại “bộ ông hỏi chơi?”.
Như vậy, chứng khóan và địa ốc vẫn đang là hai cửa đầu tư sinh lợi tốt, cả hai là những chàng thanh niên sung sức. Vấn đề là, chọn ‘lọai cây nào, con gì’ và lựa thế nào cho đúng… Điều này xin nhường cho các chuyên gia tư vấn. Có điều, do có đặc điểm thứ cấp, việc nhìn nhận thuộc tính bản chất để giữ lửa đầu tư cho các thị trường nhạy cảm này là vấn đề khác thuộc về phía tổ chức. Ý này muốn nói, đã là thị trường thì ắt có mua đi bán lại. Rõ hơn, với thị trường chứng khóan, người ta mua chứng khóan không có nghĩa là ‘mua’ xí nghiệp; với thị trường địa ốc, bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở người ta có thể mua các cơ hội để sinh lợi…
Huy Nam, 2004
