REIT   

Có thể hiểu REIT theo tiếng Việt là công ty tín thác hay qũy tín thác đầu tư bất động sản. Đây là tổ chức kinh doanh (một loại hình doanh nghiệp) thiên về đầu tư tài chánh, chuyên làm ăn trong thị trường địa ốc. Nhưng tích cực hơn, trong lúc sắm vai như một công cụ điều hoà vốn hay tham gia vào những phân khúc thúc đẩy đầu ra như vậy, các REIT đã góp phần đắc lực vào quá trình phát triển ngành kinh tế quan trọng này.

REIT là từ ghép viết tắt của real estate investment trust. Hoạt động của REIT chủ yếu là huy động vốn và đầu tư tập trung vào lãnh vực bất động sản, gồm mua bán, mua để quản lý và khai thác các sản phẩm địa ốc. Tùy theo loại và mục đích kinh doanh, REIT cũng tham gia trực tiếp tài trợ hoặc mua lại các khoản cho vay mua nhà trả gĩp của các tổ chức tài chánh khác. Các khoản tài trợ này thường là dài hạn và thuộc loại nợ để đương (mortgage). Tài sản để đương (thế chấp) chính là nhà đất được hình thành từ khoản cho vay trả góp.

Các khoản cho vay ‘mortgage’ là lãnh vực kinh doanh tài chánh khá chắc cú trong lãnh vực địa ốc, do có kèm khả năng tịch biên được thiết lập sẵn trong hợp đồng vay và có hiệu lực chuyển quyền sở hữu đương nhiên. Cách cho vay này rất phổ biến tại các nước phát triển để tài trợ người mua nhà, nhưng tại Việt Nam thì ít và có thể khó phổ biến, do khó thực hiện hiệu lực tịch biên và chuyển quyền sở hữu đương nhiên. Việc mua lại các khoản mortgage từ các tổ chức tài chánh khác của REIT là hình thức tái tài trợ, tương tự như hoạt động mua bán nợ (factoring).

Tại các nước phát triển, REIT có thể được sử dụng như một định chế vĩ mô để hỗ trợ chuyên nghiệp cho lãnh vực phát triển nhà ở. Về mặt xã hội, điều này có ý nghĩa như một công cụ phục vụ cho chính sách an sinh và an dân (có phương thức hoạt động đặc biệt tùy theo chủ trương). Đây đồng thời là một biện pháp để nuôi dưỡng thị trường.

Ở tầm vi mô, REIT đóng một vai diễn chính trong kịch bản thị trường (đảm nhận vai trò huy động và điều hoà tài chánh trong bối cảnh kinh doanh đồng bộ của các tập đoàn bất động sản). Các ‘danh mục đầu tư’ của REIT được tạo lập và điều hành chuyên nghiệp bởi các công ty bất động sản thành đạt. Đây vừa là những cỗ máy làm tiền vừa là người bạn đường sẵn sàng chia sẻ các bài toán tài chánh doanh nghiệp. REIT có thể được tổ chức theo hình thức cổ phần (limited company) hay hợp danh (partnership). Loại sau có lợi hơn vì không bị đánh thuế hai lần.

Theo cách tổ chức chính thống, và tùy theo đặc điểm hoạt động, người ta có thể phân REIT ra thành hai dạng: Loại ‘kinh doanh’ (equity REIT) và loại ‘cho vay’ (mortgage REIT).

Loại “kinh doanh” huy động vốn của các nhà đầu tư và tập trung kinh doanh chuyên về nhà đất. Nhưng thay vì là phát triển sản phẩm nhà đất (như các developer), Equity REIT có hoạt động thiên về sở hữu nhà để khai thác và kinh doanh. Các khoản lợi nhuận thu được là từ việc cho thuê (đối với hoạt động khai thác) và giá trị tăng lên (đối với tài sản kinh doanh) khi tài sản được bán đi. Loại này thường được tổ chức và có cơ chế hoạt động giống như công ty cổ phần. Cổ đông equity REIT được hưởng cổ tức.

Loại “cho vay” (phương thức để đương /mortgage) kết hợp huy động vốn của người đầu tư với các khoản tài chánh vay mượn khác để thực hiện các khoản cho vay lại dựa trên tài sản thế chấp là nhà đất. Hoạt động của mortgage REIT tương tự như việc huy động vốn (lãi thấp) và cho vay (lãi cao) của một định chế kinh doanh tài chánh, có thu nhập là khoản chênh lệch (spread) giữa phí tạo vốn và lãi suất cho vay. Do vậy, nếu REIT huy động vốn ngắn hạn để tài trợ dài hạn thì chẳng khác kiểu chơi cảm giác mạnh, đặc biệt là khi thị trường vốn biến động lớn có thể tạo ra các tình huống cực kỳ rủi ro.

Ngoài sự phân biệt như trên, REIT cũng còn được tổ chức và hoạt động phối hợp pha lẩn giữa equity REIT và mortgage REIT. Vấn đề là tay nghề và bản lĩnh.

Tùy theo năng lực và tầm hạn, REIT có thể cùng lúc sắm vai đa dạng: Là chủ sở hữu tài sản địa ốc, là nhà kinh doanh địa ốc, là chủ nợ của người vay mua nhà, là chủ nợ hay con nợ (ứng trước hay trả chậm) của các nhà phát triển bất động sản, là con nợ của các tổ chức tài chánh khác… Có thể xem REIT như một định chế trung gian xúc tác trong lãnh vực địa ốc. Nhờ được ‘ủy thác’như vậy, REIT sẽ tạo ra sức sống cho thị trường địa ốc, giúp doanh nghiệp địa ốc bán được nhà, người có nhu cầu nhà ở mua được nhà, giúp phân khúc địa ốc thương mại có điều kiện và cơ sở phát triển… Trong quá trình ấy có thể có sự tham gia của nhà nước. 

 

REMIC

REMIC là một nhánh chuyên biệt, bênh cạnh quỹ đầu tư bất động sản REIT, có cấu trúc tài sản tập trung chủ yếu vào các sản phẩm nợ nói chung trong ngành địa ốc. REMIC tập hợp và phát hành ra đại chúng loại chứng khoán có tài sản bọc lót là các khoản nợ trong lãnh vực này. Có thể hiểu REMIC là một loại (một dạng) chứng khoán (a type of security) hay một sản phẩm đầu tư tài chánh chuyên ngành bất động sản.

REMIC là thuật ngữ viết tắt của real estate mortgage investment conduit, là kênh đầu tư dựa trên các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản (ngắn gọn có thể gọi là quỹ đầu tư để đương). Thuật ngữ conduit ở đây rất khó tìm từ tương đương tiếng Việt, nên ta tạm hiểu đây là trung gian dẫn vốn. Thật ra, ngay Wall Street khi dùng conduit thì họ cũng liên hệ với ‘pipeline’(đường dẫn); bởi vậy thuật ngữ conduit theory (thuyết đường dẫn – hiểu theo nghĩa đen) còn được gọi là pipeline theory.

REMIC hình thành trên cơ sở một tập hợp các khoản cho vay mua nhà trả góp (để đương) hoặc các khoản cho vay hợp vốn (participation loans do nhiều ngân hàng hợp lại). Các khoản cho vay mua nhà trả góp dài hạn có cùng cấp độ tín nhiệm và cùng đáo hạn, hoặc các khoản cho vay hợp vốn, được tập trung lại với nhau (pool) thành từng tập hợp tài sản cơ sở. Từ đó REMIC phát hành các chứng chỉ đầu tư dạng như trái phiếu. REMIC gần giống như loại T-receipts hay STRIPS của trái phiếu chính phủ (xin đọc TTCK-Kỹ năng Chọn lựa Đầu tư, Huy Nam, NXB Trẻ 2000, từ trang 87). Nhà đầu tư vào REMIC sẽ sở hữu các chứng chỉ đầu tư, các chứng chỉ này có thởi gian đáo hạn khác nhau, phẩm cấp khác nhau, với mức độ rủi ro tùy theo các tập hợp cho vay trả góp hay các khoản nợ hợp vốn cơ sở. Các sản phẩm chứng khoán hóa (securitization) như “mortgage bact security” (MBS) do các tổ chức tài chánh  thực hiện và phát hành cho nhà đầu tư (tại thị trường Mỹ) chính là hoạt động của cấu trúc REMIC.

REMIC chuyển tiền lãi (interest) và các khoản lợi (gains) về cho nhà đầu tư. Việc này tránh được việc bị đánh thuế thu nhập hai lần. Tuy nhiên, điều này chỉ được áp dụng khi REMIC đáp ứng các phép thử theo luật về đặc điểm đầu tư và phân phối lợi nhuận. Chẳng hạn, luật Mỹ quy định các REIT hay REMIC nào có trên 75% lợi nhuận có được từ đầu tư vào địa ốc, đồng thời thực hiện phân phối trên 95% lợi nhuận trước thuế (taxable income) cho cổ đông, thì sẽ được miễn đánh thuế như công ty cổ phần. Điều này có ý nghĩa khuyến khích, có lợi cho doanh nghiệp (REIT/REMIC) và cổ đông.

Một đặc điểm khác của REMIC là, tùy theo loại (tùy theo bó tài sản dùng làm cơ sở) người sở hữu chứng khoán REMIC sẽ hưởng lợi khác nhau: Các chủ sở hữu loại ‘REMIC thường’ (regular REMIC) được xem như người sở hữu trái phiếu (bondholder) và được hưởng lợi dựa trên tiền lãi từ tập hợp các khoản cho vay mua nhà trả góp được dùng làm cơ sở (underlying mortgages). Còn các sở hữu chũ loại REMIC hưởng quyền lợi thặng dư (residual REMIC interests) được xem như các cổ đông và được hưởng các khoản lợi khai thác hay lợi tăng vốn (capital gains) như đầu tư cổ phiếu.

REMIC có thể được tổ chức theo dạng công ty cổ phần (corporation), quỹ tín thác (trust) hay hợp danh (partnership).