Có lẽ không có cách hiểu khác: Một khi ta gọi là ‘thu nhập’ thì điều này liên quan đến một hoạt động nào đó có ‘thu’ và sẽ ‘nhập’ vào tài sản của một cá nhân hay doanh nghiệp. Thuế thu nhập (income tax) là sắc thuế đánh trên khoản thu ấy trước khi nó nhập vào tài sản riêng của một người hay một thực thể. Tài sản đó có thể là tiền, vàng bạc, ngoại tệ, hay nhà đất…
Tài sản riêng sẽ thay đổi về tương quan giá trị (ví dụ giữa vàng/ngọai tệ so với tiền) theo thời gian, nhưng bản thân tài sản đó có thể được xem là không thay đổi. Một lô đất ở 36 mét vuông (3x12m) được mua mười năm trước giá 60.000.000đ (12 lượng vàng 24K). Giả định lúc này (năm 2004) lô đất ấy có giá 300.000.000đ và người chủ quyết định chuyển nhượng để đổi nhà thì liệu chênh lệch 240.000.000đ sau khi được cân đối phí có phải là thu nhập chịu thuế? Liệu rằng sau khi bị đánh thuế người ta có thể tái tạo một lô đất tương đương? Việc đánh thuế thu nhập dựa trên sự chênh lệch ‘trượt giá’ tương đối như vậy là điều không thỏa đáng, nó cắt xén vào phần ‘nền’ của lô đất cố hữu, làm hụt khả năng cải thiện nhà ở. Tuy vậy, ta không nên hiểu vấn đề quá đơn giản.
Đất đai là một loại tài sản rất đặc biệt. ‘Đặc biệt’ ở đây không phải do quan điểm nhìn nhận về sở hữu, mà là ở vai trò nó sẽ thủ diễn trong từng bối cảnh: (1) Khi được dùng cho mục đích để ở thì đất đai là thứ nhu yếu, đây là vai trò chủ lực và là lãnh vực nhạy cảm nhất của đất. (2) Kế bên hay đồng thời với mục đích để ở, đất đai (rộng hơn là nhà đất) là lọai tài sản cơ bản (cố định), làm phương tiện sản xuất kinh doanh. Đây là cách lưu giữ thành quả cổ xưa nhất, là vốn riêng của một người hay doanh nghiệp (sau khi hòan thành các nghĩa vụ). (3) Trong môi trường khai thác thương mại dịch vụ (chuyên hay bán chuyên) về nhà đất, ví dụ kinh doanh thương phẩm, mua đi bán lại, cho thuê, môi giới, thì nhà đất là hàng hóa/dịch vụ, hay có gắn với hàng hóa/dịch vụ trong thị trường bất động sản. Đây mới là họat động làm ăn và có thu nhập chính trên nhà đất. (4) Tại nhiều nước thị trường phát triển cao, còn có một lãnh vục đầu tư tài chánh dựa trên cơ sở nhà đất, với các hoạt động liên quan đến ‘để đương’ (mortgage) và ‘tín dụng bảo chứng’ (margin). Họat động này có thể cho ‘thu nhập đầu tư’ gọi là “capital gain” (hay lỗ đầu tư gọi là “capital loss”)… Như vậy, phải chăng do chưa có sự phân định, ta súyt gom ‘cơm’ và ‘bánh’ vào chung một rỗ?
Theo các bối cảnh như vừa kể thì dạng (1) và (2) không thể chịu thuế thu nhập, hoặc nếu có thì sẽ được phân lập thật hợp lý – có rơi vào họat động (3) và (4) hay không. Tuy nhiên, quyết định thuế nào thì cũng luôn cần có độ đậm nhạt tùy theo chủ trương và điều kiện phát triển của một nền kinh tế. Ở đây có thể là chính sách quốc gia về gia cư, vì điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu cải thiện nhà ở liên tục của dân chúng, đến bộ mặt xã hội… Ngòai ra, cần phải tiên lượng các mục tiêu có tính vĩ mô khác như: Nên động viên tài chánh hay thu thuế? Cần cởi mở để hu thút hay thu hẹp? Hiệu lực, hiệu quả, hay hậu quả, của chính sách thuế là gì? Sở dĩ phải cân nhắc vì theo cách làm của nhiều nước, ngay như ở Mỹ, thì tuỳ theo chủ trương mà họ có áp dụng thuế hay không, áp dụng sắc thuế nào và khi nào áp dụng. Người ta cũng có thể đặt ra các khung thời gian tạo lập ổn định, ví dụ sẽ được miễn giảm sau 3 năm, vì theo quan điểm kinh tế thì ít ai dám mạo hiểm tài chánh để đầu cơ quá 3 năm. Về sắc thuế, khuynh hướng chung là sử dụng loại thuế tài sản, gọi là “ad valorem” hay “property tax”. Nhưng đây là lọai thuế rất nhạy về ‘dân ý’, cần cân nhắc và thường do địa phương cấp thấp (cấp quản lý nhà nước trực tiếp) hành thu, ở Mỹ là cấp quận (county). Tuy nhiên, sắc thuế này chỉ tốt khi xã hội đã có nếp quản lý tốt và nền kinh tế đã có tính minh bạch cao, vì nó không thể chỉ áp dụng riêng cho nhà đất mà còn liên quan đến nhiều loại tài sản khác.
Tại các nước đang phát triển, cụ thể là tại Việt Nam, nhà đất còn là loại tài sản cơ sở (underlying asset) giữ vai trò chủ lực trong giao dịch tín dụng, tạo vốn. Cả ngân hàng, giới sản xuất kinh doanh và người dân đều dựa nhiều vào đây để thực hiện mục đích của mình. Tuy nhiên, chỉ khi nào giao dịch về nhà đất không bị tắc tị, dễ thanh khỏan, thì điều vừa nói mới phát huy tác dụng. Ta còn nhớ khoảng trước năm 1990, khi còn khái niệm ‘nhà của hộ, đất của toàn dân’ thì chẳng có ngân hàng nào dám dựa vào nhà và đất để cho vay tiền. Đơn giản vì không thể thanh lý (thanh khỏan). Mặt khác, cũng từ khoảng sau 1990, nhờ chính sách nhà đất cởi mở hơn, nhiều địa phương đã giải được bài toán hốc búa về vốn cho phát triển hạ tầng, với chủ trương ‘đổi đất lấy hạ tầng’, bằng sự vận dụng đơn giản: Khuyến khích người dân chuyển tài sản từ tiền vàng sang nhà đất. Giả định trong thời gian đó mà có thuế thu nhập nhà đất thì liệu sẽ có nhiều người hưởng ứng chủ trương ích nước lợi dân này? Sẽ khó hình dung nhiều đô thị trên cả nước, điển hình như Đà Nẵng, có thể phát triển như ngày nay nếu 10 năm trước đây người dân biết có loại thuế thu nhập đất 28%! Cũng chẳng nên tránh né để nói rằng chủ trương đổi đất lấy hạ tầng không chỉ dành cho người có nhu cầu trực tiếp về nhà ở. Vã lại, không thể vì một số rất ít kẻ đầu cơ mà ta bắt cả một nề nếp bình thường của xã hội phải chịu ‘sốc’. Trị đầu cơ ta có thuốc khác và thực tế đã có nhiều trường hợp phải ‘phơi áo’. Tuy vậy, không nên quan niệm đầu cơ theo cách cổ xưa, không khéo ta lại rơi vào sai lầm như đã đối xử với thị trường chứng khoán non trẻ hồi 2001. Cũng không nên vội vã áp dụng liệu pháp thuế cao để “trấn áp” như trước đây. Với “20%”, thị trường từng rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài: Giao dịch nhà đất co cụm, thuế không thu được, xã hội kém sinh động, các lợi ích kinh tế khác kém phát huy… Sai lầm này phải mất nhiều năm để sửa, nay không có lý nào để lặp lại.
Việc xác định ‘giá vốn’ để tìm ra thu nhập chịu thuế (nhà nước có thể tự định giá vốn và giá bán để xác định chênh lệch) dễ rơi vào cách làm chủ quan và khiên cưỡng, đưa đẩy các bên liên quan vào các tình tiết đối phó và/hoặc tiêu cực. Hơn nữa, ý nghĩa kinh tế của khỏan chênh lệch ở đây, như đã nói, có thể giống như khỏan ‘bảo tòan vốn’ hơn là thu nhập. Vì giá trị kinh tế của đồng tiền theo thời gian cũng cần được hiểu như cách người ta ví von: “một đồng bạc bây giờ nếu mua được hộp diêm thì sau một thời gian đồng bạc đó có thể chỉ mua được một que diêm”. Do vậy, cho dù cách tính, cách áp thuế (như đã dự kiến vừa qua) có đưa ra các trường hợp được chiếu cố, giảm nhẹ, thì ‘đại lượng’ được xác định để áp thuế (chênh lệch tính theo tiền) lại không thể hiện đúng thực chất của sắc thuế: Gọi là ‘thuế thu nhập’ nhưng lại đánh nhầm vào tài sản riêng!
Theo yêu cầu đồng bộ của nền kinh tế, cùng với đặc điểm nhạy cảm của nhà đất, việc tập trung xây dựng một thị trường bất động sản cho nên hình nên dạng thiết nghĩ là việc cần ưu tiên trong giai đọan này. Chuyện thuế nên đi sau. Chính vì không có thị trường, hay có nhưng úp úp mở mở mới có “đầu cơ”. Kinh nghiệm ngoại tệ, vàng, hay thậm chí đường sữa trước đây, chẳng còn lạ. Bên cạnh đó, cũng cần bình tĩnh với một cậu bé mới lớn (thị trường non trẻ) vì theo thuộc tính thì nó thường có một giai đoạn “nhổ giò” hay “dậy thì” với ít nhiều bất kham. Thị trường nào cũng có những giai đoạn quá độ “ấu trĩ” ấy, và ta không nên vội làm ‘tắt lửa’.
Bất động sản hay thị trường bất động sản không tồn tại cho riêng nó mà là “lẽ sống” của nhiều chủ thể kinh tế khác. Bởi vậy, khi nó “ngủ” thì không phải bản thân nó ngưng trệ mà có thể gây ‘buồn ngủ’ cho cho các lãnh vực kinh tế ‘láng giềng’ khác. Nó lại có thể chịu đựng được giấc ngủ dài, trong khi cuộc sống kinh tế thì không thể. Cho nên cần thận trọng, kẻo lại “bóc ngắn cắn dài” (*).
Huy Nam, 2004
(*) Phát biểu của ông Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Văn An trong kỳ họp thường vụ Quốc hội ngày 24/12/2003.
